Immobilienblase

Eine Immobilienblase oder Immobilienblase (oder Wohnungsblase für Wohnimmobilienmärkte) ist eine Art von Wirtschaftsblase, die in regelmäßigen Abständen auf lokalen oder globalen Immobilienmärkten auftritt und in der Regel auf einen Grundstücksboom folgt. Ein Grundstücksboom ist der rasche Anstieg der Marktpreise von Immobilien, wie z. B. Häusern, bis sie ein unhaltbares Niveau erreichen und dann sinken. Diese Phase, die dem Crash vorausgeht, wird auch als Schaumbildung bezeichnet. Die Frage, ob Immobilienblasen erkannt und verhindert werden können und ob sie eine breitere makroökonomische Bedeutung haben, wird von den verschiedenen ökonomischen Denkschulen unterschiedlich beantwortet, wie im Folgenden erläutert wird. ⓘ

Blasen auf den Immobilienmärkten sind kritischer als Blasen auf den Aktienmärkten. Historisch gesehen treten Aktienpreisblasen im Durchschnitt alle 13 Jahre auf, dauern 2,5 Jahre und führen zu einem Verlust von etwa 4 % des BIP. Preisstürze auf dem Wohnungsmarkt treten seltener auf, dauern aber fast doppelt so lange und führen zu doppelt so hohen Produktionsverlusten (IWF World Economic Outlook, 2003). Eine kürzlich durchgeführte experimentelle Laborstudie zeigt auch, dass die Immobilienmärkte im Vergleich zu den Finanzmärkten längere Boom- und Bust-Phasen aufweisen. Die Preise sinken langsamer, weil der Immobilienmarkt weniger liquide ist. ⓘ

Die Finanzkrise von 2007-2008 hing mit dem Platzen von Immobilienblasen zusammen, die in verschiedenen Ländern in den 2000er Jahren entstanden waren. ⓘ

Grundstücksreklame, Altos del Mar, Florida, Mitte 1920er Jahre ⓘ

Verwaistes Überbleibsel der Immobilienblase Spanien 1997/2007, Padre José Rubinos square, A Coruña, Januar 2016 ⓘ

Eine Immobilienblase ist eine Form einer Spekulationsblase. Hierbei kommt es auf einem regional und nutzungsspezifisch abgegrenzten Teilsegment des Immobilienmarktes zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Früher oder später erreicht der Markt einen Höchststand; dann fallen die Preise. Meist fallen sie in relativ kurzer Zeit stark (die Nachfrage sinkt, weil z. B. viele potentielle Nachfrager mit weiter fallenden Preisen rechnen und/oder weil Banken nicht mehr so freigiebig wie zuvor Kredite vergeben; das Angebot steigt z. B., weil Eigentümer eine Baisse befürchten und „Kasse machen“ wollen, bevor die Preise weiter sinken). Es kann jedoch auch vorkommen, dass die nominalen Preise über einen längeren Zeitraum stabil bleiben und somit nur die realen Immobilienpreise sinken. ⓘ

Identifizierung und Vorbeugung

Entwicklung der US-Immobilienpreise (1998-2008), gemessen am Case-Shiller-Index ⓘ

Verhältnis der Medianhauspreise in Melbourne zu den australischen Jahreslöhnen, 1965 bis 2010 ⓘ

Wie bei allen Arten von Wirtschaftsblasen besteht Uneinigkeit darüber, ob eine Immobilienblase erkannt oder vorhergesagt und dann vielleicht verhindert werden kann oder nicht. Spekulationsblasen sind anhaltende, systematische und zunehmende Abweichungen der tatsächlichen Preise von ihren Fundamentalwerten. Immobilienblasen können selbst dann schwer zu erkennen sein, wenn sie entstehen, was zum Teil daran liegt, dass es schwierig ist, den inneren Wert von Immobilien zu bestimmen. Wie bei anderen mittel- und langfristigen Wirtschaftstrends hat sich eine genaue Vorhersage künftiger Blasen als schwierig erwiesen. ⓘ

Bei Immobilien können die Fundamentaldaten anhand von Mietrenditen geschätzt werden (wobei Immobilien dann ähnlich wie Aktien und andere Finanzanlagen betrachtet werden) oder auf der Grundlage einer Regression der tatsächlichen Preise auf eine Reihe von Nachfrage- und/oder Angebotsvariablen. ⓘ

Der amerikanische Wirtschaftswissenschaftler Robert Shiller, der für den Case-Shiller Home Price Index verantwortlich ist, der die Immobilienpreise in 20 Großstädten in den Vereinigten Staaten misst, erklärte am 31. Mai 2011, dass ein "Home Price Double Dip [is] Confirmed" vorliegt, und die britische Zeitschrift The Economist vertritt die Auffassung, dass Immobilienmarktindikatoren zur Erkennung von Immobilienblasen verwendet werden können. Einige argumentieren weiter, dass Regierungen und Zentralbanken Maßnahmen ergreifen können und sollten, um die Bildung von Blasen zu verhindern oder bestehende Blasen zu entleeren. ⓘ

Eine Bodenwertsteuer (LVT) kann eingeführt werden, um Bodenspekulationen zu verhindern. Immobilienblasen führen dazu, dass Ersparnisse eher in rentensuchende Aktivitäten als in andere Investitionen fließen. Eine Bodenwertsteuer beseitigt finanzielle Anreize, ungenutztes Land nur zum Zwecke der Preissteigerung zu halten, so dass mehr Land für produktive Zwecke zur Verfügung steht. Bei einem ausreichend hohen Steuerniveau würde die Bodenwertsteuer zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen, da die Bodenrenten, die ansonsten in den Immobilienpreis "kapitalisiert" würden, wegfallen. Außerdem ermutigt sie Grundbesitzer, Grundstücke, die sie nicht nutzen, zu verkaufen oder abzutreten, und verhindert so, dass Spekulanten ungenutztes Land horten. ⓘ

Makroökonomische Bedeutung

In der Mainstream-Ökonomie werden Wirtschaftsblasen, insbesondere Immobilienblasen, nicht als großes Problem angesehen. In einigen Schulen der heterodoxen Ökonomie hingegen werden Immobilienblasen als von entscheidender Bedeutung und als eine wesentliche Ursache für Finanzkrisen und daraus resultierende Wirtschaftskrisen angesehen. ⓘ

Die vorherrschende ökonomische Sichtweise besagt, dass ein Anstieg der Immobilienpreise keine oder nur geringe Vermögenseffekte hat, d. h. das Konsumverhalten von Haushalten, die nicht verkaufen wollen, wird nicht beeinflusst. Der Hauspreis wird zum Ausgleich für die höheren impliziten Mietkosten für das Eigentum. Steigende Hauspreise können sich negativ auf den Verbrauch auswirken, da die Mietinflation zunimmt und die Sparneigung angesichts des erwarteten Mietanstiegs steigt. ⓘ

In einigen Schulen der heterodoxen Ökonomie, insbesondere der österreichischen und der postkeynesianischen Ökonomie, werden Immobilienblasen als Beispiel für Kreditblasen (pejorativ: Spekulationsblasen) betrachtet, da Immobilieneigentümer in der Regel geliehenes Geld in Form von Hypotheken zum Erwerb von Immobilien verwenden. Diese werden dann als Ursache für Finanz- und somit Wirtschaftskrisen angesehen. Dies wird zunächst empirisch belegt - auf zahlreiche Immobilienblasen folgten Wirtschaftseinbrüche, und es wird argumentiert, dass zwischen diesen eine Ursache-Wirkungs-Beziehung besteht. ⓘ

Die postkeynesianische Theorie der Schuldendeflation geht von der Nachfrageseite aus und argumentiert, dass Immobilieneigentümer sich nicht nur reicher fühlen, sondern auch Kredite aufnehmen, um (i) gegen den gestiegenen Wert ihrer Immobilie zu konsumieren - beispielsweise durch die Aufnahme eines Eigenheimkredits - oder (ii) zu spekulieren, indem sie mit geliehenem Geld Immobilien in der Erwartung kaufen, dass diese im Wert steigen werden. Wenn die Blase platzt, sinkt zwar der Wert der Immobilie, nicht aber die Höhe der Schulden. Die Belastung durch die Rückzahlung oder den Ausfall des Kredits drückt die Gesamtnachfrage, so wird argumentiert, und ist die unmittelbare Ursache für den nachfolgenden Wirtschaftseinbruch. ⓘ

Indikatoren für den Wohnungsmarkt

Britische Hauspreise zwischen 1975 und 2006, inflationsbereinigt ⓘ

Robert Shillers Diagramm der US-Immobilienpreise, der Bevölkerung, der Baukosten und der Anleiherenditen aus Irrational Exuberance, 2d ed. Shiller zeigt, dass die inflationsbereinigten US-Immobilienpreise von 1890-2004 um 0,4 % pro Jahr und von 1940-2004 um 0,7 % pro Jahr gestiegen sind, während die Daten der US-Volkszählung von 1940-2004 zeigen, dass der selbst eingeschätzte Wert um 2 % pro Jahr gestiegen ist. ⓘ

Um Blasen zu erkennen, bevor sie platzen, haben Wirtschaftswissenschaftler eine Reihe von Finanzkennzahlen und Wirtschaftsindikatoren entwickelt, anhand derer sich beurteilen lässt, ob Immobilien in einem bestimmten Gebiet fair bewertet sind. Durch den Vergleich des aktuellen Niveaus mit früheren Niveaus, die sich in der Vergangenheit als unhaltbar erwiesen haben (d. h. zu einem Crash geführt oder diesen zumindest begleitet haben), kann man eine fundierte Vermutung darüber anstellen, ob ein bestimmter Immobilienmarkt gerade eine Blase erlebt. Die Indikatoren beschreiben zwei miteinander verwobene Aspekte der Immobilienblase: eine Bewertungskomponente und eine Verschuldungskomponente (oder Hebelwirkung). Die Bewertungskomponente misst, wie teuer Häuser im Verhältnis zu dem sind, was sich die meisten Menschen leisten können, und die Verschuldungskomponente misst, wie verschuldet die Haushalte sind, wenn sie sie zu Wohnzwecken oder zur Gewinnerzielung kaufen (und auch, wie viel Risiko die Banken durch die Kreditvergabe für sie anhäufen). Eine grundlegende Zusammenfassung des Fortschritts der Wohnungsbauindikatoren für US-Städte findet sich in Business Week. Siehe auch: Immobilienwirtschaft und Immobilientrends. ⓘ

Maßstäbe für die Erschwinglichkeit von Wohnraum

• Das Preis-Einkommens-Verhältnis ist das grundlegende Maß für die Erschwinglichkeit von Wohnraum in einem bestimmten Gebiet. Es handelt sich im Allgemeinen um das Verhältnis zwischen dem Median der Hauspreise und dem verfügbaren Medianeinkommen einer Familie, ausgedrückt als Prozentsatz oder als Einkommensjahre. Manchmal wird es für Erstkäufer gesondert erstellt und als Erschwinglichkeit bezeichnet. Dieses Verhältnis, das auf Einzelpersonen angewandt wird, ist ein grundlegender Bestandteil von Hypothekarkreditentscheidungen. Nach einer Rückrechnung von Goldman Sachs lässt ein Vergleich der mittleren Hauspreise mit dem mittleren Haushaltseinkommen darauf schließen, dass die Immobilien in den USA im Jahr 2005 um 10 % überbewertet waren. "Diese Schätzung basiert jedoch auf einem durchschnittlichen Hypothekenzins von etwa 6 %, und wir gehen davon aus, dass die Zinsen steigen werden", so das Wirtschaftsteam des Unternehmens in einem kürzlich veröffentlichten Bericht. Den Zahlen von Goldman zufolge würde ein Anstieg der Hypothekenzinsen um einen Prozentpunkt den fairen Wert der Immobilienpreise um 8 % verringern.
• Das Verhältnis zwischen Einlage und Einkommen ist die erforderliche Mindestanzahlung für eine typische Hypothek, ausgedrückt in Monaten oder Jahren des Einkommens. Es ist besonders wichtig für Erstkäufer ohne Eigenkapital; wenn die Anzahlung zu hoch wird, können diese Käufer aus dem Markt gedrängt werden. Im Jahr 2004 entsprach dieses Verhältnis im Vereinigten Königreich beispielsweise einem Jahreseinkommen.
  Eine andere Variante ist das, was die National Association of Realtors der Vereinigten Staaten in ihren Veröffentlichungen als "Erschwinglichkeitsindex für Wohnraum" bezeichnet. (Die Solidität der Methodik der NAR wurde von einigen Analysten in Frage gestellt, da sie die Inflation nicht berücksichtigt. Andere Analysten halten das Maß jedoch für angemessen, da sowohl die Einkommensdaten als auch die Daten zu den Wohnkosten in Begriffen ausgedrückt werden, die die Inflation einschließen, und der Index unter sonst gleichen Bedingungen implizit die Inflation einschließt).
• Der Erschwinglichkeitsindex misst das Verhältnis zwischen den tatsächlichen monatlichen Hypothekenkosten und dem Nettoeinkommen. Er wird eher im Vereinigten Königreich verwendet, wo fast alle Hypotheken variabel sind und an die Kreditzinsen der Banken gekoppelt sind. Es bietet ein wesentlich realistischeres Maß für die Fähigkeit der Haushalte, sich eine Wohnung leisten zu können, als das grobe Preis-Einkommens-Verhältnis. Es ist jedoch schwieriger zu berechnen, weshalb das Preis-Einkommens-Verhältnis von Fachleuten immer noch häufiger verwendet wird. In den letzten Jahren hat sich die Kreditvergabepraxis gelockert, so dass ein größeres Vielfaches des Einkommens aufgenommen werden kann.
• Der Medianmultiplikator misst das Verhältnis zwischen dem Median des Hauspreises und dem Median des jährlichen Haushaltseinkommens. Dieser Wert hat sich in der Vergangenheit um einen Wert von 3,0 oder weniger herum bewegt, ist aber in den letzten Jahren dramatisch angestiegen, insbesondere in Märkten, in denen die öffentliche Hand die Erschließung von Grundstücken stark einschränkt. ⓘ

Inflationsbereinigte Immobilienpreise in Japan (1980-2005) im Vergleich zum Anstieg der Immobilienpreise in den Vereinigten Staaten, Großbritannien und Australien (1995-2005) ⓘ

Maßstäbe für die Wohnverschuldung

• Die Verschuldung im Verhältnis zum Einkommen oder die Schuldendienstquote ist das Verhältnis zwischen Hypothekenzahlungen und verfügbarem Einkommen. Wenn das Verhältnis zu hoch wird, werden die Haushalte zunehmend von steigenden Immobilienwerten abhängig, um ihre Schulden zu bedienen. Eine Variante dieses Indikators misst die Gesamtkosten für Wohneigentum, einschließlich Hypothekenzahlungen, Versorgungsleistungen und Grundsteuern, als Prozentsatz des monatlichen Einkommens vor Steuern eines typischen Haushalts; siehe zum Beispiel die Berichte von RBC Economics für die kanadischen Märkte.
• Der Verschuldungsgrad für Wohneigentum (nicht zu verwechseln mit dem Verschuldungsgrad für Unternehmen), auch Beleihungsgrad genannt, ist das Verhältnis der Hypothekenschulden zum Wert der zugrunde liegenden Immobilie; er misst die finanzielle Verschuldung. Dieser Quotient erhöht sich, wenn der Hausbesitzer eine zweite Hypothek oder ein Eigenheimdarlehen aufnimmt und das angesammelte Eigenkapital als Sicherheit verwendet. Ein Verhältnis von mehr als 1 bedeutet, dass das Eigenkapital des Eigentümers negativ ist. ⓘ

Indikatoren für Wohneigentum und Mieten

• Blasen können festgestellt werden, wenn der Anstieg der Immobilienpreise höher ist als der Anstieg der Mieten. In den USA stiegen die Mieten zwischen 1984 und 2013 kontinuierlich um etwa 3 % pro Jahr, während die Wohnungspreise zwischen 1997 und 2002 um 6 % pro Jahr stiegen. Zwischen 2011 und dem dritten Quartal 2013 stiegen die Wohnungspreise um 5,83 % und die Mieten um 2 %.
• Die Eigentumsquote ist der Anteil der Haushalte, die Wohneigentum besitzen, im Gegensatz zu den Mietern. In der Regel steigt sie mit dem Einkommen stetig an. Außerdem ergreifen die Regierungen häufig Maßnahmen wie Steuersenkungen oder subventionierte Finanzierungen, um den Erwerb von Wohneigentum zu fördern und zu erleichtern. Wenn ein Anstieg der Wohneigentumsquote nicht mit einem Anstieg der Einkommen einhergeht, kann dies entweder bedeuten, dass die Käufer die niedrigen Zinssätze ausnutzen (die schließlich wieder steigen müssen, wenn sich die Wirtschaft erwärmt) oder dass Wohnungsbaudarlehen großzügiger vergeben werden, und zwar an Kreditnehmer mit schlechter Bonität. Daher kann eine hohe Eigentumsquote in Verbindung mit einer erhöhten Rate von Subprime-Krediten auf eine höhere Verschuldung im Zusammenhang mit Blasen hinweisen.
• Das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) ist die gängige Kennzahl zur Beurteilung der relativen Bewertung von Aktien. Zur Berechnung des Kurs-Gewinn-Verhältnisses für ein gemietetes Haus dividiert man den Preis des Hauses durch seine potenziellen Einnahmen oder sein Nettoeinkommen, d. h. die marktübliche Jahresmiete des Hauses abzüglich der Ausgaben, zu denen Instandhaltung und Grundsteuer gehören. Diese Formel lautet:

${\displaystyle }$

Das Hauspreis-Gewinn-Verhältnis bietet einen direkten Vergleich mit den Kurs-Gewinn-Verhältnissen, die zur Analyse anderer Verwendungen des in einem Haus gebundenen Geldes verwendet werden. Vergleichen Sie dieses Verhältnis mit dem einfacheren, aber weniger genauen Preis-Miet-Verhältnis unten. ⓘ

• Das Preis-Miet-Verhältnis ist das Verhältnis zwischen den durchschnittlichen Eigentumskosten und den erzielten Mieteinnahmen (beim Kauf zur Vermietung) bzw. der geschätzten Miete (beim Kauf zum Wohnen):

${\displaystyle }$

Letztere wird häufig anhand der vom Bureau of Labor Statistics veröffentlichten Zahlen für die "eigentümeräquivalente Miete" gemessen. Sie kann als das Immobilienäquivalent zum Kurs-Gewinn-Verhältnis von Aktien betrachtet werden; mit anderen Worten: Sie misst, wie viel der Käufer für jeden Dollar an Mieteinnahmen (oder Dollar, den er durch Mietausgaben einspart) bezahlt. Wie die Unternehmens- und Privateinkommen sind auch die Mieten im Allgemeinen sehr eng an die Fundamentaldaten von Angebot und Nachfrage gebunden; eine unhaltbare "Mietblase" (oder "Einkommensblase") ist selten. Daher kann ein rascher Anstieg der Eigenheimpreise in Verbindung mit einem stagnierenden Mietmarkt das Entstehen einer Blase signalisieren. Das Preis-Miet-Verhältnis in den USA lag im Oktober 2004 um 18 % über seinem langfristigen Durchschnitt. ⓘ

• Die Bruttomietrendite, ein im Vereinigten Königreich verwendetes Maß, ist die gesamte jährliche Bruttomiete geteilt durch den Hauspreis und ausgedrückt in Prozent:

${\displaystyle }$

Dies ist der Kehrwert des Verhältnisses zwischen Hauspreis und Miete. Bei der Nettomietrendite werden die Ausgaben des Vermieters (und manchmal die geschätzten Mietausfälle) von der Bruttomiete abgezogen, bevor die obige Berechnung durchgeführt wird; dies ist der Kehrwert des Kurs-Gewinn-Verhältnisses für Häuser.

Da die Mieten während des ganzen Jahres und nicht erst am Jahresende eingehen, sind sowohl die Brutto- als auch die Nettomietrendite etwas geringer als die tatsächlichen Mietrenditen, die sich ergeben, wenn man die monatlichen Mietzahlungen berücksichtigt. ⓘ

• Die Vermietungsquote (im Gegensatz zur Leerstandsquote) ist die Anzahl der belegten Wohneinheiten geteilt durch die Gesamtzahl der Einheiten in einer bestimmten Region (bei Gewerbeimmobilien in der Regel ausgedrückt durch die Fläche (d. h. in Quadratmetern, Hektar usw.) für verschiedene Gebäudekategorien). Eine niedrige Belegungsrate bedeutet, dass sich der Markt in einem Überangebot befindet, das durch spekulative Bauten und Käufe verursacht wird. In diesem Zusammenhang können die Zahlen zu Angebot und Nachfrage irreführend sein: Die Verkaufsnachfrage übersteigt das Angebot, die Mietnachfrage jedoch nicht. ⓘ

Wohnungspreisindizes

Der Case-Shiller-Index 1890-2016, der eine Immobilienblase zeigt, die 2006 ihren Höhepunkt erreichte ⓘ

Zur Erkennung von Immobilienblasen werden auch Hauspreismessungen verwendet, die als Hauspreisindizes (HPI) bezeichnet werden. ⓘ

Eine bekannte Reihe von HPIs für die Vereinigten Staaten sind die Case-Shiller-Indizes, die von den amerikanischen Wirtschaftswissenschaftlern Karl Case, Robert J. Shiller und Allan Weiss entwickelt wurden. Gemessen am Case-Shiller-Index erlebten die USA eine Immobilienblase, die im zweiten Quartal 2006 (2006 Q2) ihren Höhepunkt erreichte. ⓘ

Liste der Immobilienblasen

Vom Ende des Kalten Krieges bis zur Großen Rezession 2008

Das Platzen der japanischen Immobilienpreisblase ab 1990 hat der japanischen Wirtschaft großen Schaden zugefügt. Der Zusammenbruch im Jahr 2005 betraf Shanghai, die größte Stadt Chinas. ⓘ

Ab 2007 gab es in der jüngeren Vergangenheit in vielen Teilen der Welt Immobilienblasen oder man ging davon aus, dass sie immer noch existierten, darunter in Argentinien, Neuseeland, Irland, Spanien, Libanon, Polen und Kroatien. Der damalige Vorsitzende der US-Notenbank, Alan Greenspan, sagte Mitte 2005, dass "es zumindest ein wenig 'Schaum' (auf dem US-Immobilienmarkt) gibt ... es ist schwer, nicht zu sehen, dass es viele lokale Blasen gibt". Die Zeitschrift The Economist ging noch weiter und erklärte, dass der weltweite Anstieg der Immobilienpreise die größte Blase der Geschichte sei. ⓘ

In Frankreich veröffentlicht der Wirtschaftswissenschaftler Jacques Friggit jedes Jahr eine Studie mit dem Titel "Evolution of the price, value and number of property sales in France since the 19th century", die einen starken Preisanstieg seit 2001 zeigt. Dennoch wird die Existenz einer Immobilienblase in Frankreich von Wirtschaftswissenschaftlern diskutiert. Auf eine Immobilienblase folgt immer ein starker Preisverfall (auch als Hauspreiscrash bekannt), der dazu führen kann, dass viele Eigentümer Hypotheken haben, die den Wert ihrer Häuser übersteigen. 11,1 Millionen Wohnimmobilien bzw. 23,1 % aller Häuser in den USA wiesen am 31. Dezember 2010 ein negatives Eigenkapital auf. Im Vereinigten Königreich lagen die Werte von Gewerbeimmobilien weiterhin rund 35 % unter ihrem Höchststand von Mitte 2007. Infolgedessen ist die Bereitschaft der Banken, große Mengen an immobilienbesicherten Krediten zu halten, gesunken, was wahrscheinlich ein Schlüsselfaktor ist, der die weltweite Erholung auf kurze Sicht beeinträchtigt. ⓘ

Bis 2006 ging man davon aus, dass sich die meisten Regionen der Welt in einer Blase befanden, obwohl diese Hypothese, die auf der Beobachtung ähnlicher Muster auf den Immobilienmärkten einer Vielzahl von Ländern beruhte, umstritten war. Zu diesen Mustern gehören die Überbewertung und die damit einhergehende übermäßige Kreditaufnahme auf der Grundlage dieser Überbewertung. Die US-Subprime-Hypothekenkrise von 2007-2010 und ihre Auswirkungen auf die Volkswirtschaften verschiedener Länder haben gezeigt, dass diese Trends einige gemeinsame Merkmale aufweisen könnten. ⓘ

Für einzelne Länder siehe:

• Immobilienblase in den baltischen Staaten
• Britische Immobilienblase
• bulgarische Immobilienblase
• Kanadische Immobilienblase
• Chinesische Immobilienblase - 2005-2011
• Dänische Immobilienblase - 2001-2006
• Indische Immobilienblase
• Irische Immobilienblase - 1999-2006
• Japanische Immobilienpreisblase - 1986-1991
• Libanesische Immobilienblase
• Polnische Immobilienblase - 2002-2008
• Rumänische Immobilienblase
• Spanische Immobilienblase - 1985-2008
• Immobilienblase in den Vereinigten Staaten - 1997-2006 ⓘ

Von der Großen Rezession 2008 bis heute

• Australische Immobilienblase
• Britische Immobilienblase
• Kanadische Immobilienblase
• Neuseeländische Immobilienblase ⓘ

US-Immobilienblase 2012 bis heute

Die Autorin der Washington Post, Lisa Sturtevant, ist der Meinung, dass der Immobilienmarkt des Jahres 2013 nicht auf eine Immobilienblase hindeutet. "Ein entscheidender Unterschied zwischen dem aktuellen Markt und dem überhitzten Markt in der Mitte des letzten Jahrzehnts liegt in der Beschaffenheit des Hypothekenmarktes. Strengere Zeichnungsrichtlinien haben den Pool potenzieller Hauskäufer auf diejenigen beschränkt, die am besten qualifiziert sind und am ehesten in der Lage sein werden, die Kredite zurückzuzahlen. Die Nachfrage richtet sich diesmal stärker nach den Fundamentaldaten des Marktes. Und der Preisanstieg, den wir in letzter Zeit erlebt haben, ist 'real'. Oder 'realer'." Andere neuere Untersuchungen deuten darauf hin, dass Manager der mittleren Ebene im Bereich der verbrieften Finanzierungen kein Bewusstsein für die Probleme auf den allgemeinen Wohnungsmärkten zeigten. ⓘ

Der Wirtschaftswissenschaftler David Stockman ist der Ansicht, dass 2012 eine zweite Immobilienblase entstanden ist, die sich im Februar 2013 immer noch aufbläht. Der Wohnungsbestand begann Anfang 2012 zu schrumpfen, als Hedgefonds-Investoren und Private-Equity-Firmen Einfamilienhäuser in der Hoffnung kauften, sie zu vermieten, während sie auf eine Erholung des Wohnungsmarktes warteten. Aufgrund der Politik von QE3 befinden sich die Hypothekenzinsen auf einem historischen Tiefstand, was zu einem Anstieg der Immobilienwerte führt. In Ballungsräumen wie der San Francisco Bay Area und Las Vegas sind die Immobilienpreise innerhalb eines Jahres unnatürlich stark um bis zu 25 % gestiegen. ⓘ

Immobilienblase in der Eurozone COVID Pandemie

Die Immobilienpreise in der Eurozone sind während der COVID-Pandemie drastisch gestiegen. ⓘ

Ursachen

Kreditinduzierte Immobilienblasen

Entwicklung der Immobilienpreise in mehreren US-amerikanischen Großstädten 1990/2005 ⓘ

Kreditinduzierte Immobilienblasen resultieren aus einer deutlichen Ausweitung und/oder Verbilligung des Angebots an Immobilienfinanzierungen. Die Ursachen hierfür sind vielfältig. Der Effekt ist häufig auf zu geringe Markttransparenz oder zu geringe Marktregulierung zurückzuführen. ⓘ

Durch eine deutliche und systematische Ausweitung der Kreditgewährung auch an Darlehensnehmer mit geringer Bonität („Subprime-Kredite“) entsteht eine erhebliche zusätzliche Immobiliennachfrage, die auf ein (aufgrund der Begrenzung der Ressource Boden) beschränktes Angebot trifft. Das geschah z. B. in den USA bis 2007. Die steigende Nachfrage führt in der Regel zu steigenden Immobilienpreisen. Der gleiche Mechanismus wirkt bei einer deutlichen Verbilligung der Kreditkosten z. B. durch ein Sinken des Zinsniveaus. Jeder Kreditnehmer kann sich in der Folge „mehr“ Immobilie bei gleichbleibender laufender Belastung leisten. Auch hier begünstigt die erhöhte Nachfrage steigende Immobilienpreise. Unterbleibt, wie in den USA geschehen, bei einem Zusammentreffen derartiger Faktoren eine Intervention durch die zuständigen Aufsichtsgremien, weil z. B. die positiven konjunkturellen Folgen der Immobilienpreissteigerung gewollt sind, und fehlt auch die Gegenreaktion des Marktes auf die steigende Kreditnachfrage (durch steigende Kreditkosten bzw. Zinsen), so entwickelt sich eine Immobilienblase. Es kommt zu einer sich selbst tragenden Entwicklung; immer mehr Nachfrage begünstigt immer höhere Preise. ⓘ

Fiskalinduzierte Immobilienblasen

Durch staatliche Eingriffe in den Immobilienmarkt, z. B. durch spezielle steuerliche Anreize, kann es ebenfalls zu erheblichen Fehlentwicklungen am Immobilienmarkt kommen. Da Planung und Bau einer Immobilie regelmäßig mit erheblicher Laufzeit verbunden sind, werden Fehlentwicklungen manchmal zu spät erkannt. ⓘ

So wurden in Deutschland nach der Wiedervereinigung 1990 erhebliche Investitionen in den neuen Bundesländern, unter anderem in Büroimmobilien, induziert. Grund dafür waren steuerliche Anreize für Investoren auf dem Immobilienmarkt. Diese lösten einen Bauboom aus, der nach mehrjähriger Dauer bis zur Fertigstellung der Gebäude auf eine deutlich zu geringe Nachfrage traf, so dass der Preis dieser Immobilien empfindlich abstürzte. ⓘ

Im Zusammenhang mit der Einführung des Euros im Jahre 2002 versuchten in Spanien zahlreiche Personen und Firmen, Schwarzgeld in Peseten durch Immobilienkäufe zu „waschen“. Dies löste einen Preisanstieg aus. Zudem sanken die Kreditzinsen (Nominalzinsen und Realzinsen) deutlich. Der Markt entwickelte eine Eigendynamik, die erst im Sommer 2007 stoppte. ⓘ

Entwicklung

Zahlreiche Beobachter sehen seit Beginn der 2010er Jahre in China die Entwicklung einer Immobilienblase; hier wurden jährlich mehrere Städte „auf der grünen Wiese“ gebaut („Retortenstädte“); Zheng Zhou New District war für längere Zeit eine Geisterstadt; ebenso Kangbashi. Auch in Anting gibt es hohe Leerstandsquoten. Anfang 2017 gab es Anzeichen mindestens einer Delle in der Blase. ⓘ

Der bekannte Ökonom Nouriel Roubini hielt 2013 „Anzeichen für eine Überhitzung – wenn nicht gar richtiggehende Blasen – auf den Immobilienmärkten der Schweiz, Schwedens, Norwegens, Finnlands, Frankreichs, Deutschlands, Kanadas, Australiens, Neuseelands sowie einmal mehr Großbritanniens (genauer gesagt: London) [für] erkennbar.“ In den Schwellenländern, so Roubini, „zeichnen sich Blasenbildungen in Hongkong, Singapur, China und Israel sowie in wichtigen städtischen Zentren der Türkei, Indiens, Indonesiens und Brasiliens ab.“ ⓘ

Angesichts sich rapider entwickelnder Immobilien- und Mietpreise in bestimmten Regionen vor allem in Ballungszentren wird auch für Deutschland immer wieder die Entwicklung einer Immobilienblase diskutiert: Z. B. stiegen in Berlin von Ende 2016 bis Ende 2017 die Immobilienpreise um durchschnittlich 15,6, in Frankfurt am Main um 12,5, in Hamburg, Stuttgart sowie Köln um rund 11 Prozent. Der Internationale Währungsfonds (IWF) sah bei seiner Wirtschaftsprognose für Deutschland vom Sommer 2018 die Gefahr der Bildung einer Immobilienblase in den großen Zentren als eines der größten Risiken. ⓘ

Wie man Spekulanten vom Immobilienmarkt fernhält (englisch) ⓘ

Die Ökonomen Moritz Schularick (Uni Bonn), Alan Taylor und Òscar Jordà (beide University of California) stellten Ende Juni 2014 eine Studie vor, die über einen Zeitraum von 140 Jahren untersuchte, welche Korrelationen es zwischen lockerer Geldpolitik, Kreditvergabe, steigenden Immobilienpreisen und Finanzkrisen gibt. ⓘ

Politik

Um eine Immobilienkrise in Deutschland zu vermeiden, will die Bundesregierung seit Anfang 2017 einen Gesetzesentwurf durchsetzen, der die Immobilienfinanzierung mit vier Punkten regulieren soll:

• Festlegung einer Obergrenze für Fremdkapital bei einer Baufinanzierung
• Gewisser Anteil muss in einem vorgegebenen Zeitraum zurückgezahlt werden
• Festlegung der Obergrenze der Schuldentragfähigkeit von Kreditnehmern
• Definition einer verpflichtenden Mindestsumme für die Rückzahlung von Krediten. ⓘ

Davon ausgenommen sollen Kleinkredite sowie Kredite für die Immobilien-Sanierung und -Renovierung sein. ⓘ