Grunddienstbarkeit

Eine Grunddienstbarkeit ist ein besitzloses Recht, das Grundstück eines anderen zu nutzen und/oder zu betreten, ohne es zu besitzen. Sie wird "am besten durch das Wegerecht verkörpert, das ein Grundstückseigentümer, A, über das Grundstück eines anderen, B, genießen kann". Eine Grunddienstbarkeit ist in den meisten Rechtsordnungen ein Eigentumsrecht und eine Art von unkörperlichem Eigentum an sich. ⓘ

Eine Grunddienstbarkeit ist vergleichbar mit Realverträgen und Grunddienstbarkeiten. In den Vereinigten Staaten werden diese Konzepte im Restatement (Third) of Property als Servitute zusammengefasst. ⓘ

Grunddienstbarkeiten sind hilfreich, wenn es darum geht, den Zugang zu zwei oder mehr Grundstücken zu ermöglichen, so dass Einzelpersonen Zugang zu anderen Grundstücken oder einer Ressource haben, z. B. um in einem Teich in Privatbesitz zu angeln oder Zugang zu einem öffentlichen Strand zu haben. ⓘ

Die Rechte des Inhabers einer Grunddienstbarkeit unterscheiden sich von Land zu Land erheblich. ⓘ

• der Eigentümer das dienende Grundstück in einzelnen Beziehungen nutzen kann (Beispiel: Wegerecht),
• auf diesem Grundstück bestimmte Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen (Beispiel: Ausschluss von Bebauung nach Art und Ausmaß) oder
• der Eigentümer des belasteten Grundstücks bestimmte Rechte nicht ausüben darf (Beispiel: Duldung an sich übermäßiger Immissionen). ⓘ

Arten

Das Recht kann nur in der Weise ausgeübt werden, wie es vereinbart und im Grundbuch eingetragen wurde. Die Art und der Umfang sind festgelegt und können nur durch eine neue Vereinbarung und Eintragung erweitert werden. Möglich ist die Veränderung ohne Vereinbarung gegenüber der festgelegten Nutzung nur, wenn aufgrund der Zeit die technischen und wirtschaftlichen Verhältnisse sich geändert haben. Dies muss jedoch zur Zeit der Bestellung der Dienstbarkeit nicht vorhersehbar gewesen sein und die Benutzung des herrschenden Grundstücks in seiner Art ähnlich bleiben. ⓘ

Bsp.: Besitzt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ein Wegerecht nur zum Begehen, darf er nicht darüber fahren. Auf einem Geh- und Fahrrecht darf nicht geparkt werden. Das Verlegen von Leitungen in einem Wegerechte ist nur möglich, wenn auch ein Leitungsrecht eingetragen ist. Ein Leitungsrecht zur Verlegung von Tonrohren darf heute mit Kunststoffrohren erfolgen. ⓘ

In der Vergangenheit haben die Gerichte des Common Law nur vier Arten von Dienstbarkeiten durchgesetzt:

• Wegerechte (Grunddienstbarkeiten)
• Grunddienstbarkeiten (in Bezug auf Ausgrabungen)
• Dienstbarkeiten für "Licht und Luft"
• Rechte an künstlichen Wasserwegen ⓘ

Die Gerichte erkennen heute weitere Arten von Dienstbarkeiten an, aber diese ursprünglichen Kategorien bilden immer noch die Grundlage des Dienstbarkeitsrechts. ⓘ

Bejahende und negative Grunddienstbarkeiten

Eine positive Grunddienstbarkeit ist das Recht, ein anderes Grundstück für einen bestimmten Zweck zu nutzen, während eine negative Grunddienstbarkeit das Recht ist, einen anderen an der Ausübung einer ansonsten rechtmäßigen Tätigkeit auf seinem eigenen Grundstück zu hindern. Beispielsweise könnte eine positive Grunddienstbarkeit dem Grundstückseigentümer A erlauben, sein Vieh über das Grundstück von B zu treiben. A hat eine positive Grunddienstbarkeit von B. Umgekehrt könnte eine negative Grunddienstbarkeit den Grundstückseigentümer A daran hindern, eine Mauer aus Bäumen zu errichten, die dem benachbarten Grundstückseigentümer B die Aussicht auf die Berge versperren würde. A unterliegt einer negativen Grunddienstbarkeit von B. ⓘ

Beherrschendes und dienendes Eigentum

Nach der Definition von Evershed MR in Re Ellenborough Park [1956] Ch 131 erfordert eine Grunddienstbarkeit das Vorhandensein von mindestens zwei Grundstücken. Das Grundstück, das von der Grunddienstbarkeit begünstigt wird, ist das herrschende Grundstück oder die herrschende Wohnung, während das durch die Grunddienstbarkeit belastete Grundstück das dienende Grundstück oder die dienende Wohnung ist. Beispiel: Der Eigentümer der Parzelle A hat eine Grunddienstbarkeit zur Nutzung einer Zufahrt auf der Parzelle B, um Zugang zum Haus von A zu erhalten. In diesem Fall ist das Grundstück A das herrschende Grundstück, das den Vorteil erhält, und das Grundstück B ist das dienende Grundstück, das den Vorteil gewährt oder die Last trägt. ⓘ

Öffentliche und private Grunddienstbarkeiten

Eine private Grunddienstbarkeit wird von Privatpersonen oder Unternehmen gehalten. Eine öffentliche Grunddienstbarkeit räumt der Öffentlichkeit eine Dienstbarkeit ein, z. B. um den öffentlichen Zugang zu einem Grundstück zu ermöglichen, das einer Privatperson gehört. ⓘ

Anhängige und Grunddienstbarkeiten

In den USA ist eine Grunddienstbarkeit eine Dienstbarkeit, die dem herrschenden Grundbesitz zugute kommt und "mit dem Grund und Boden zusammenhängt", so dass sie im Allgemeinen automatisch übertragen wird, wenn der herrschende Grundbesitz übertragen wird. Eine zugehörige Grunddienstbarkeit ermöglicht Grundstückseigentümern den Zugang zu einem Grundstück, das nur über das Grundstück eines Nachbarn zugänglich ist. ⓘ

Umgekehrt kommt eine Grunddienstbarkeit einer natürlichen oder juristischen Person zugute und nicht dem herrschenden Grundstück. Die Grunddienstbarkeit kann für den persönlichen Gebrauch (z. B. für die Nutzung einer Bootsrampe) oder für eine gewerbliche Nutzung (z. B. für eine Eisenbahngesellschaft, die ein Grundstück für den Bau und die Instandhaltung einer Eisenbahnlinie überqueren darf) gelten. In der Vergangenheit war eine Grunddienstbarkeit weder übertragbar noch vererbbar, aber gewerbliche Grunddienstbarkeiten sind heute frei auf Dritte übertragbar. Sie sind teilbar, müssen aber exklusiv sein (der ursprüngliche Eigentümer nutzt sie nicht mehr und sie steht ausschließlich dem Inhaber der Dienstbarkeit zu), und alle Inhaber der Dienstbarkeit müssen der Teilung zustimmen. Bei einer Teilung genießt jede unterteilte Parzelle die Grunddienstbarkeit. ⓘ

Bewegliche Grunddienstbarkeit

Eine fließende Grunddienstbarkeit liegt vor, wenn es keine feste Lage, Route, Methode oder Begrenzung des Wegerechts gibt. Ein Wegerecht kann beispielsweise ein Feld überqueren, ohne dass ein Weg sichtbar ist, oder einen Ausgang durch ein anderes Gebäude zu Brandschutzzwecken ermöglichen. Eine fließende Dienstbarkeit kann öffentlich oder privat sein, dazugehören oder als Ganzes gelten. In einem Fall wurde sie wie folgt definiert: "(Eine) Grunddienstbarkeit, die allgemein definiert ist, ohne einen bestimmten Standort oder eine bestimmte Beschreibung, wird als fließende oder umherziehende Grunddienstbarkeit bezeichnet". Darüber hinaus wird eine fließende Dienstbarkeit nach der Errichtung festgeschrieben und kann danach nicht mehr geändert werden". ⓘ

Strukturelle Beeinträchtigung

Einige Rechtsgelehrte stufen bauliche Eingriffe als eine Art von Grunddienstbarkeit ein. ⓘ

Wegerechte

Im britischen Energierecht und im Immobilienrecht ist ein Wayleave eine Art von Dienstbarkeit, die zu einem Grundstück gehört oder [[Easement#Appurtenant and in gross easements|im Ganzen]]Ein Wegerecht ist eine Dienstbarkeit, die von einem Energieversorgungsunternehmen genutzt wird und die es einem Leitungsmonteur erlaubt, das Grundstück zu betreten, um gegen jährliche Zahlungen an den Grundstückseigentümer seine Kabel oder Rohre auf privatem Grund zu verlegen und zu erhalten". Wie eine Lizenz oder ein Profit-à-prendre ist ein Wayleave normalerweise eine zeitlich begrenzte Vereinbarung und geht nicht automatisch auf einen neuen Eigentümer oder Nutzer über. Generell kann eine Wayleave-Vereinbarung für jeden Dienstleistungsanbieter verwendet werden. ⓘ

In den Vereinigten Staaten ist eine [[Easement#Appurtenant and in gross easements|Dienstbarkeit in gross|Easement#Appurtenant and in gross easements|Dienstbarkeit in gross]] für solche Bedürfnisse verwendet, insbesondere für dauerhafte Rechte. ⓘ

Zugangserleichterung

Eine Grunddienstbarkeit kann den Zugang von öffentlichem Grund, einer Straße oder einem Weg oder einem öffentlichen Wegerecht zu einem Grundstück ermöglichen. Wenn Zach und James beispielsweise Eigentümer benachbarter Grundstücke sind, kann die Parzelle von Zach das Recht haben, die Parzelle von James von einem öffentlichen Grundstück, einer Straße oder einem Weg oder einem öffentlichen Wegrecht aus zu durchqueren. In einem solchen Fall würde die "herrschende" Parzelle von Zach eine Grunddienstbarkeit enthalten, um die "dienende" Parzelle von James zu kreuzen. ⓘ

Entstehung

Die Grunddienstbarkeit entsteht durch Einigung der Eigentümer und Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks und gilt wegen des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs auch für Rechtsnachfolger. Die Eintragung zusätzlich im Grundbuch des herrschenden Grundstücks (Herrschaftsvermerk) ist möglich, aber nicht erforderlich. Der Berechtigte ist gegen Störungen seines Nutzungsrechts wie ein Eigentümer geschützt. Die Grunddienstbarkeit ist wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks iSv § 96 BGB. ⓘ

Eine Grunddienstbarkeit kann stillschweigend oder ausdrücklich begründet werden. Die Gerichte haben die Entstehung von Grunddienstbarkeiten auf andere Weise anerkannt. ⓘ

Ausdrückliche Grunddienstbarkeit

Grunddienstbarkeiten werden in den meisten Fällen durch ausdrückliche Formulierungen in verbindlichen Dokumenten geschaffen. In den meisten Fällen reicht es nicht aus, mit einer anderen Partei zu sprechen. In der Regel gewähren die Parteien einer anderen Partei eine Grunddienstbarkeit oder behalten sich selbst eine Grunddienstbarkeit bei der Veräußerung eines Grundstücks vor. Eine ausdrückliche Dienstbarkeit kann in einer Urkunde oder einem anderen Rechtsinstrument "eingeräumt" oder "vorbehalten" werden. Alternativ kann sie durch Bezugnahme auf einen Aufteilungsplan durch "Widmung" oder durch eine einschränkende Vereinbarung in der Vereinbarung einer Eigentümergemeinschaft geschaffen werden. Bei Streitigkeiten über ausdrückliche Grunddienstbarkeiten sind im Allgemeinen die Grundsätze des Vertragsrechts ausschlaggebend. ⓘ

Implizite Grunddienstbarkeit

Stillschweigende Dienstbarkeiten sind komplexer und werden von den Gerichten auf der Grundlage der Nutzung eines Grundstücks und der Absicht der ursprünglichen Parteien, bei denen es sich um private oder öffentliche/staatliche Einrichtungen handeln kann, bestimmt. Stillschweigende Dienstbarkeiten werden nicht eingetragen oder ausdrücklich angegeben, bis ein Gericht einen Streitfall entscheidet, sondern spiegeln die Praktiken und Gepflogenheiten der Nutzung eines Grundstücks wider. Die Gerichte beziehen sich in der Regel auf die Absicht der Parteien sowie die frühere Nutzung, um das Bestehen einer stillschweigenden Dienstbarkeit festzustellen. Bei Streitigkeiten über stillschweigende Dienstbarkeiten kommen in der Regel die Grundsätze des Eigentumsrechts zur Anwendung. ⓘ

Eine staatliche Behörde oder ein privater Dienstleister kann aufgrund der von ihm erbrachten öffentlichen Dienstleistung eine stillschweigende Grunddienstbarkeit an einem privaten Grundstück erwerben. So kann beispielsweise eine lokale Behörde für die Einrichtung und Instandhaltung des Abwassersystems in einem städtischen Gebiet zuständig sein. Allein die Tatsache, dass sie diese Zuständigkeit hat, die in der Regel in einem Gesetz oder in lokalen Gesetzen verankert ist, kann der Behörde das Recht geben, aufgrund einer stillschweigenden Grunddienstbarkeit Privatgrundstücke zu betreten, um die Installation und Wartung durchzuführen. Die Lage der Grunddienstbarkeit wird in der Regel nicht genau beschrieben, sondern durch den Verlauf der Versorgungsleitung (d. h. in diesem Beispiel die Abwasserrohre) bestimmt. Strom- und Wasserleitungen können auch mit stillschweigenden Grunddienstbarkeiten verbunden sein, aber Entwässerungs- und Regenwassersysteme sind in der Regel genau festgelegt und in den Eigentumsunterlagen für Privatgrundstücke eingetragen. ⓘ

Dienstbarkeit durch Notwendigkeit

Trotz des Namens reicht die Notwendigkeit allein nicht aus, um eine Grunddienstbarkeit zu begründen. Für Grundstücke ohne Zugang zu einem öffentlichen Weg kann eine Grunddienstbarkeit für den Zugang zu angrenzenden Grundstücken bestehen, wenn die Überquerung dieses Grundstücks absolut notwendig ist, um das eingeschlossene Grundstück zu erreichen, und wenn die ursprüngliche Absicht bestand, dem Grundstück einen Zugang zu gewähren, und die Gewährung nie vollzogen oder eingetragen wurde, aber angenommen wird, dass sie besteht. Um das Bestehen einer Grunddienstbarkeit festzustellen, ist ein Gerichtsbeschluss erforderlich. Um dies zu erreichen, reicht die Partei, die die Grunddienstbarkeit beansprucht, in der Regel eine Klage ein, und der Richter wägt den relativen Schaden, der durch die Durchsetzung einer Grunddienstbarkeit gegenüber dem dienenden Grundstück entsteht, gegen den Schaden ab, der dem herrschenden Grundstück entsteht, wenn festgestellt wird, dass die Grunddienstbarkeit nicht besteht und somit ein Grundbucheintrag vorliegt. ⓘ

Da diese Methode der Begründung einer Grunddienstbarkeit die Auferlegung einer Belastung (der Grunddienstbarkeit) auf eine andere Partei zugunsten des Grundstückseigentümers erfordert, berücksichtigt das Gericht die ursprünglichen Umstände bei der Abwägung der relativen Verteilung von Nutzen und Belastung auf beide Grundstücke, um zu entscheiden, ob eine solche Grunddienstbarkeit vom Gericht begründet werden soll. Diese Methode der Schaffung einer Grunddienstbarkeit, bei der ein Gericht aktiv ein ansonsten nicht vorhandenes Recht schafft, kann automatisch erlöschen, wenn die Notwendigkeit entfällt (z. B. wenn eine neue öffentliche Straße neben dem Grundstück gebaut oder eine andere Grunddienstbarkeit erworben wird, ohne dass ein Vergleich der Einfachheit oder Praktikabilität zwischen der auferlegten Grunddienstbarkeit und einem gültigen Ersatz möglich ist). ⓘ

Es gibt auch eine ungeschriebene Form der Dienstbarkeit, die als stillschweigende Dienstbarkeit oder Grunddienstbarkeit bezeichnet wird und sich aus der ursprünglichen Aufteilung des Grundstücks für die ständige und offensichtliche Nutzung des angrenzenden Grundstücks ergibt (z. B. für den Zugang zu einer Straße oder zu einer Wasserquelle), wie das Recht der Grundstückseigentümer in einer Aufteilung, die Straße auf dem genehmigten Aufteilungsplan zu nutzen, ohne dass für jedes neue Grundstück bei der ersten Übertragung eine besondere Dienstbarkeit eingeräumt werden muss. Eine Grunddienstbarkeit unterscheidet sich von einer stillschweigenden Grunddienstbarkeit dadurch, dass eine Grunddienstbarkeit nur dann entsteht, wenn sie "unbedingt erforderlich" ist, während eine stillschweigende Grunddienstbarkeit entstehen kann, wenn sie "vernünftigerweise erforderlich" ist. Die Grunddienstbarkeit ist ein höherer Standard für die Begründung einer Grunddienstbarkeit. ⓘ

In Indien kann eine Grunddienstbarkeit nur in solchen Fällen geltend gemacht werden, in denen eine Übertragung, ein Vermächtnis oder eine Teilung einen solchen Anspruch erforderlich macht. ⓘ

Beispielsweise gewähren einige US-Bundesstaaten jedem Nachkommen einer Person, die auf einem Friedhof auf privatem Grund begraben ist, eine dauerhafte Grunddienstbarkeit für den Zugang. ⓘ

In einigen Bundesstaaten, wie z. B. New York, wird diese Art von Dienstbarkeit als Grunddienstbarkeit bezeichnet. ⓘ

Grunddienstbarkeit durch vorherige Nutzung

Eine Grunddienstbarkeit kann auch durch frühere Nutzung entstehen. Grunddienstbarkeiten durch Vorbenutzung beruhen auf der Idee, dass Grundstückseigentümer die Absicht haben können, eine Grunddienstbarkeit zu schaffen, aber vergessen haben, sie in die Urkunde aufzunehmen. ⓘ

Für die Begründung einer Grunddienstbarkeit durch Vorbenutzung sind fünf Elemente erforderlich:

1. Gemeinsames Eigentum an beiden Grundstücken zu einem bestimmten Zeitpunkt
2. Gefolgt von einer Abtrennung
3. Die Nutzung erfolgt vor und nach der Abtrennung
4. Kenntnisnahme
   1. Nicht einfach sichtbar, sondern offensichtlich oder durch eine angemessene Inspektion feststellbar (z. B. kann das versteckte Vorhandensein einer Abwasserleitung, das ein Klempner feststellen könnte, Hinweis genug sein)
5. Erforderlich und nützlich
   1. Vernünftigerweise notwendig
   2. Nicht die "strikte Notwendigkeit", die für eine Grunddienstbarkeit erforderlich ist ⓘ

Beispiel

A verkauft das vordere Grundstück, vergisst aber, eine Grunddienstbarkeit für die Zufahrt zu erwerben. ⓘ

A besitzt zwei Grundstücke. Ein Grundstück hat Zugang zu einer öffentlichen Straße, das zweite liegt dahinter und ist vollständig von Land umgeben. Die Zufahrt von A führt von der öffentlichen Straße über die erste Parzelle und auf die zweite Parzelle zu A's Haus. A verkauft dann das erste Grundstück, vergisst aber, in der Urkunde eine Zufahrtserleichterung vorzusehen. ⓘ

Ursprünglich war A gemeinsamer Eigentümer beider Grundstücke. In dieser Zeit nutzte A auch die Zufahrt. Anschließend trennt A das Grundstück ab. Obwohl A keine Grunddienstbarkeit reserviert hat, befindet sich die Zufahrt offensichtlich auf dem Grundstück und ein vernünftiger Käufer würde wissen, wozu sie dient. Schließlich ist die Einfahrt für ein Wohngrundstück vernünftigerweise notwendig; wie sonst könnte A zur Straße gelangen? ⓘ

Hier liegt eine stillschweigende Dienstbarkeit vor. ⓘ

Dienstbarkeit durch Verjährung

Eine Metalltafel auf dem Gehweg in New York City, die erklärt, dass die Überquerung des Privatgrundstücks eine widerrufliche Lizenz ist, um zu verhindern, dass sie zu einer Grunddienstbarkeit wird. ⓘ

Grunddienstbarkeiten, auch präskriptive Dienstbarkeiten genannt, sind stillschweigende Dienstbarkeiten, die gewährt werden, nachdem der herrschende Grundbesitz das Grundstück über eine gesetzlich vorgeschriebene Anzahl von Jahren in feindlicher, kontinuierlicher und offener Weise genutzt hat. Präskriptive Grunddienstbarkeiten unterscheiden sich von Adversionsrechten dadurch, dass sie keine Ausschließlichkeit erfordern. ⓘ

Sobald sie rechtsverbindlich sind, haben Grunddienstbarkeiten durch Verjährung das gleiche rechtliche Gewicht wie schriftliche oder stillschweigende Dienstbarkeiten. Bevor sie jedoch rechtsverbindlich werden, haben sie kein rechtliches Gewicht und werden aufgehoben, wenn der tatsächliche Grundstückseigentümer geeignete Maßnahmen zur Verteidigung seiner Eigentumsrechte ergreift. Grunddienstbarkeiten sind in der Regel in Rechtssystemen anzutreffen, die auf dem Gewohnheitsrecht basieren, obwohl auch andere Rechtssysteme Grunddienstbarkeiten zulassen können. ⓘ

Die Gesetze und Vorschriften variieren zwischen den lokalen und nationalen Regierungen, aber einige Merkmale sind den meisten Verjährungsgesetzen gemeinsam:

• offen und notorisch (d. h. für jedermann offensichtlich)
• tatsächlich, kontinuierlich (d. h. ununterbrochen über den gesamten erforderlichen Zeitraum); dies erfordert nicht unbedingt eine tägliche, wöchentliche usw. Nutzung
• nachteilig für die Rechte des eigentlichen Eigentümers
• feindselig (d. h. in Opposition zum Anspruch eines anderen; dies kann zufällig sein und ist nicht "feindselig" im üblichen Sinne)
• ununterbrochen für einen gesetzlich oder in der Rechtsprechung festgelegten Zeitraum ⓘ

Im Gegensatz zum Adverse-Ownership-Recht ist für die Grunddienstbarkeit in der Regel keine Exklusivität erforderlich. In Bundesstaaten, in denen dies der Fall ist, wie z. B. Virginia, wird das Erfordernis der Ausschließlichkeit dahingehend ausgelegt, dass der Nutzer der Grunddienstbarkeit die Grunddienstbarkeit auf andere Weise als die Allgemeinheit nutzen muss, d. h. auf eine Weise, die für diesen Nutzer "exklusiv" ist. ⓘ

Der Zeitraum der ununterbrochenen Nutzung, in dem eine Grunddienstbarkeit verbindlich wird, liegt im Allgemeinen zwischen 5 und 30 Jahren, je nach den örtlichen Gesetzen (manchmal auf der Grundlage der Verjährungsfrist für Hausfriedensbruch). Wenn der tatsächliche Grundstückseigentümer zu irgendeinem Zeitpunkt während des erforderlichen Zeitraums angemessen handelt, um seine Eigentumsrechte zu verteidigen, endet im Allgemeinen die feindliche Nutzung, die Ansprüche auf widerrechtlichen Besitz werden ungültig, und der Zeitraum für die ununterbrochene Nutzung wird auf Null zurückgesetzt. ⓘ

Wenn die Nutzung nicht feindselig ist, sondern der rechtmäßige Eigentümer tatsächlich oder stillschweigend zugestimmt hat, kann die Grunddienstbarkeit in einigen Rechtsordnungen zu einer regulären oder stillschweigenden Grunddienstbarkeit werden, die dann sofort verbindlich wird. Ein Beispiel hierfür ist der langwierige irische Fall der Wegerechte für das Lissadell House, der seit 2010 verhandelt wird und bei dem seit langem bestehende Einwilligungen von Privatpersonen zu einem öffentlichen Wegerecht erweitert wurden. ⓘ

In anderen Gerichtsbarkeiten wandelt eine solche Genehmigung die Grunddienstbarkeit sofort in eine kündbare Lizenz um oder setzt die Frist für den Erwerb einer Grunddienstbarkeit neu in Gang. ⓘ

Staatliches oder bahneigenes Eigentum ist in den meisten Fällen immun gegen Grunddienstbarkeiten, aber einige andere Arten von staatlichem Eigentum können in bestimmten Fällen der Verjährung unterliegen. In New York gilt für solches staatliches Eigentum eine längere Verjährungsfrist, nämlich 20 Jahre anstelle von 10 Jahren für privates Eigentum. ⓘ

In den meisten US-Gerichtsbarkeiten kann eine Grunddienstbarkeit nur für eine positive Grunddienstbarkeit und nicht für eine negative Grunddienstbarkeit festgestellt werden. In allen US-Gerichtsbarkeiten kann eine Grunddienstbarkeit (die eine negative Grunddienstbarkeit ist) nicht durch Verjährung begründet werden. ⓘ

Die Verjährung kann auch dazu verwendet werden, eine bestehende Grunddienstbarkeit zu beenden. Wenn beispielsweise ein Grundbesitzer einen Zaun errichten würde, der eine rechtlich verbriefte Grunddienstbarkeit blockiert, müsste der Grundbesitzer handeln, um seine Rechte an der Grunddienstbarkeit während der gesetzlichen Frist zu verteidigen, oder die Grunddienstbarkeit könnte ihre Rechtskraft verlieren, obwohl sie ein verbrieftes Dokument bleiben würde. Die Nichtnutzung einer Grunddienstbarkeit, die zum Verlust der Dienstbarkeit führt, wird manchmal als "Nichtnutzung" bezeichnet. ⓘ

Quebec

Nach dem Zivilrecht von Quebec können Besitzer, die den Animus (Willen) haben, Eigentümer zu sein, ein Eigentumsrecht erwerben (oder ein Recht auf Aufteilung des Eigentums, wenn der Animus geneigt ist), solange die Art des Besitzes friedlich, kontinuierlich, öffentlich und unzweideutig ist. (Gemäß Artikel 2922 des Zivilgesetzbuchs von Québec oder CCQ) beträgt die vorgeschriebene Frist 10 Jahre (2917-2920 CCQ), sofern das Gesetz nichts anderes vorsieht. (2918 legt eine andere Frist für nicht eingetragenes Eigentum fest. Sie wurde von 30 Jahren verkürzt.) ⓘ

Ausnahmen von der Verjährung: Der Besitz kann keine Servitut gemäß 1181 CCQ begründen, aber die Nichtnutzung einer Servitut führt zu deren Erlöschen. ⓘ

Louisiana

Im Bundesstaat Louisiana, einem gemischten Rechtssystem mit starken zivilrechtlichen Wurzeln, kann die Verjährung entweder durch Erwerb oder durch Befreiung eintreten, wobei in beiden Fällen Rechte im Laufe der Zeit entstehen oder erlöschen. Die erwerbende Verjährung in Louisiana entspricht der Idee des Common Law des ungünstigen Besitzes. Gemäß der Definition in La. C.C. Art. 3446 definiert ist, ist die Erwerbsverjährung eine Form des Erwerbs von Eigentum oder anderen dinglichen Rechten durch Besitz für einen bestimmten Zeitraum". Im Gegensatz zum Gewohnheitsrecht ist die Besitzverschreibung in Louisiana kein verfahrensrechtliches Hindernis für die Wiedererlangung von Eigentum, sondern die Schaffung eines neuen Eigentumsrechts an dem Grundstück. Die Fristen für die Erwerbsverjährung hängen davon ab, ob es sich um bewegliches oder unbewegliches Eigentum handelt und ob das Eigentum gutgläubig (der Besitzer glaubt, das Eigentum zu haben) oder bösgläubig erworben wurde. ⓘ

Die liberale Verjährung entspricht der Verjährungsfrist des Common Law. Gemäß der Definition in La. C.C. Art. 3447 definiert, "ist die liberale Verjährung eine Art der Verjährung von Klagen infolge von Untätigkeit während eines bestimmten Zeitraums". Sie kann von der Partei, die ihren Schutz erlangt hat, erneuert werden. So erneuert beispielsweise das Eingeständnis des Schuldners, dass eine Schuld noch besteht, den Anspruch des Gläubigers gegen den Schuldner und setzt eine weitere Verjährungsfrist in Gang. Dies unterscheidet sich von der Verjährung, die einen festen Zeitpunkt für das Bestehen eines Rechtsanspruchs festlegt und nicht wie die liberale Verjährung verlängert werden kann. ⓘ

Dienstbarkeit durch Anfechtung

Wenn ein Grundstückseigentümer beim Verkauf eines Grundstücks das Bestehen einer Grunddienstbarkeit falsch darstellt und in der Urkunde für den Käufer keine ausdrückliche Grunddienstbarkeit für ein angrenzendes Grundstück einräumt, das dem Verkäufer gehört, kann ein Gericht einschreiten und eine Grunddienstbarkeit einrichten. Bei Grunddienstbarkeiten durch Rechtsverwirkung werden in der Regel alle nicht schriftlich gemachten Zusagen, alle von der begünstigten Partei im Vertrauen auf die Zusicherungen der belasteten Partei getätigten Ausgaben und andere Faktoren berücksichtigt. Stellt das Gericht fest, dass der Käufer vernünftig und in gutem Glauben gehandelt und sich auf die Versprechungen des Verkäufers verlassen hat, kann das Gericht eine Grunddienstbarkeit durch Anfechtung begründen. ⓘ

Ein Beispiel: Ray verkauft Joe ein Grundstück mit dem Versprechen, dass Joe Rays Einfahrt und die Brücke zur Hauptstraße jederzeit benutzen kann. Joe beschließt, dass das Grundstück nun seinen Preis wert ist, baut ein Haus und schließt eine Garage an Rays Einfahrt an. Wenn Ray (oder sein Nachfolger) später beschließt, die Einfahrt abzusperren und Joe (oder Joes Nachfolger) daran zu hindern, die Einfahrt zu benutzen, würde ein Gericht wahrscheinlich eine Grunddienstbarkeit durch Rechtsverwirkung feststellen. ⓘ

Da Joe das Grundstück in dem Glauben gekauft hat, dass es einen Zugang zur Brücke und zur Einfahrt geben würde, und er dann für ein Haus und einen Anschluss bezahlt hat, kann man davon ausgehen, dass er sich auf Rays Versprechen einer Grunddienstbarkeit verlassen hat. Ray hat Joe gegenüber die Tatsachen im Wesentlichen falsch dargestellt. Um die Billigkeit zu wahren, wird das Gericht wahrscheinlich eine Grunddienstbarkeit durch Anfechtung feststellen. ⓘ

Hätte Ray hingegen den Zugang zur Brücke und zur Einfahrt angeboten, nachdem er Joe das Land verkauft hatte, läge möglicherweise keine Grunddienstbarkeit durch Rechtsverwirkung vor. In diesem Fall ist es lediglich unpraktisch, wenn Ray den Zugang zur Einfahrt widerruft. Joe hat das Land nicht im Vertrauen auf den Zugang zur Einfahrt und zur Brücke gekauft und das Haus gebaut. Joe muss eine andere Theorie finden, um eine Grunddienstbarkeit zu rechtfertigen. ⓘ

Grunddienstbarkeit durch die Regierung

In den Vereinigten Staaten können Grunddienstbarkeiten von der Regierung erworben (gekauft) werden, indem sie ihr Enteignungsrecht im Rahmen eines gerichtlichen Enteignungsverfahrens ausübt. Beachten Sie, dass in den Vereinigten Staaten gemäß dem Fünften Zusatz zur US-Verfassung Eigentum nicht einfach vom Staat entzogen werden darf, es sei denn, der Eigentümer wird für den Marktwert des entzogenen Eigentums entschädigt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Regierung das volle Eigentum an dem Grundstück ("fee title") oder ein geringeres Eigentumsrecht, wie z. B. eine Grunddienstbarkeit, erwirbt. So wird beispielsweise Versorgungsunternehmen in der Regel eine Grunddienstbarkeit eingeräumt, um Zugang zu ihrer bestehenden Infrastruktur zu erhalten und diese zu warten. ⓘ

Nach der Übernahme der Europäischen Menschenrechtskonvention in das englische Recht in England und Wales muss jeder Entzug von Rechten des Eigentümers "in Übereinstimmung mit dem Gesetz" sowie "notwendig in einer demokratischen Gesellschaft" und "verhältnismäßig" sein. ⓘ

Dienstbarkeiten unterscheiden sich von Lizenzen

Lizenzen zur Nutzung von Eigentum in nicht-vermögensrechtlicher Hinsicht sind ähnlich, aber begrenzter als Dienstbarkeiten, können aber unter bestimmten Umständen von den Gerichten in Dienstbarkeiten umgewandelt werden. Es gibt jedoch einige allgemeine Unterschiede:

• Eine Grunddienstbarkeit ist mit einem bestimmten Grundstück verbunden und kommt nur diesem zugute, während eine Lizenz ein persönliches Recht ist.
• Eine Grunddienstbarkeit ist ein unkörperliches Eigentum, das nicht widerrufen werden kann, während eine Lizenz widerrufbar ist.
• Ein Grunddienstbarkeitsinhaber kann als Eigentümer von unkörperlichem Eigentum in seinem eigenen Namen rechtliche Schritte in Bezug auf sein Eigentum unternehmen, während ein Lizenznehmer keine eigene Befugnis hat, rechtliche Schritte in Bezug auf das Eigentum gegen eine andere Partei (außer dem Grundstückseigentümer) zu unternehmen und den Grundstückseigentümer veranlassen muss, Maßnahmen zu ergreifen oder im Namen des Grundstückseigentümers zu handeln.
• Eine Grunddienstbarkeit ist ein unkörperliches Eigentum, das in der Regel auf nachfolgende Eigentümer übertragen werden kann, während eine Lizenz ein persönliches Recht ist.
• Eine Grunddienstbarkeit kann mit dem Grundstück verlaufen oder erlöschen, während eine Lizenz in der Regel zeitlich begrenzt ist.
• Eine Lizenz ist oft nicht versicherbar.
• Eine Lizenz wird oft nicht eingetragen.
• Eine Lizenz ist oft auf eine Person beschränkt. ⓘ

Grunddienstbarkeiten gelten als umfassender und mächtiger als Lizenzen, und Lizenzen, die eine der Eigenschaften einer Grunddienstbarkeit aufweisen, können an die höheren Standards für die Beendigung gebunden sein, die eine Grunddienstbarkeit gewährt. ⓘ

Beendigung

Eine Partei, die sich auf eine Beendigung beruft, muss einen oder mehrere der folgenden Faktoren nachweisen:

• Aufhebung: Einigung über die Beendigung der Dienstbarkeit zwischen dem Erteiler und dem Begünstigten der Dienstbarkeit
• Erlöschen: Die Grunddienstbarkeit erreicht ein Verfallsdatum, ein Ereignis oder eine Bedingung.
• Aufgabe: Der Inhaber zeigt die Absicht, die Grunddienstbarkeit aufzugeben.
• Verschmelzung: Wenn ein Eigentümer sowohl das Eigentum an der herrschenden als auch an der dienenden Grunddienstbarkeit erwirbt
  • Hypothekenbelastete Grundstücke mit verschmolzenen Grunddienstbarkeiten, die dann zwangsversteigert werden, können dazu führen, dass die Grunddienstbarkeit wieder auflebt, wenn die Bank einen Teil des herrschenden Grundstücks in Besitz nimmt
• Erforderlichkeit: Wenn die Grunddienstbarkeit durch Notwendigkeit entstanden ist und die Notwendigkeit nicht mehr besteht
• Anfechtung: Die Grunddienstbarkeit ist ungenutzt und das dienende Grundstück ergreift im Vertrauen auf die Beendigung der Grunddienstbarkeit eine Maßnahme
• Verjährung: Das dienende Grundstück beansprucht die Grunddienstbarkeit bei tatsächlicher, offener, feindlicher und kontinuierlicher Nutzung der Grunddienstbarkeit
• Enteignung: Die Regierung macht von der Enteignung Gebrauch oder das Land wird offiziell enteignet. Je nach Situation kann dies verschiedene Formen annehmen. Eine Regierung kann ein Grundstück enteignen und eine Grunddienstbarkeit aufheben, selbst wenn die Grunddienstbarkeit zu Gunsten des angrenzenden Grundstückseigentümers besteht.
• Gesetzliche Kündigung: Die Grunddienstbarkeit wird durch ein Gesetz oder aufgrund eines Gesetzes beendet. ⓘ

Rechte

Die folgenden Rechte sind in einer Grunddienstbarkeit enthalten:

• Recht auf Licht, auch Solar-Dienstbarkeit genannt. Das Recht, ein Mindestmaß an Licht zugunsten eines Fensters oder einer anderen Öffnung in einem Gebäude zu erhalten, das in erster Linie für den Lichteinfall bestimmt ist.
• Flugdienstbarkeit. Das Recht, den Luftraum oberhalb einer bestimmten Höhe für Luftfahrtzwecke zu nutzen. Auch bekannt als Grunddienstbarkeit für die Luftfahrt, wenn sie für das Besprühen von angrenzenden landwirtschaftlichen Flächen in geringer Höhe benötigt wird.
• Grunddienstbarkeit für die Eisenbahn.
• Grunddienstbarkeit für Versorgungsleitungen, einschließlich:
  • Grunddienstbarkeit für Regenwasserkanäle oder Regenwasser. Eine Grunddienstbarkeit zur Ableitung von Regenwasser in einen Fluss, ein Feuchtgebiet, einen Rückhaltebecken oder ein anderes Gewässer.
  • Grunddienstbarkeit für den Abwasserkanal. Eine Grunddienstbarkeit für die Ableitung von Abwasser zu einer Kläranlage.
  • Grunddienstbarkeit für eine Stromleitung.
  • Grunddienstbarkeit für Telefonleitungen.
  • Grunddienstbarkeit für Brenngasleitungen.
• Grunddienstbarkeit für Bürgersteige. Normalerweise befinden sich Bürgersteige in der öffentlichen Vorfahrt.
• Grunddienstbarkeit. Verhindert, dass jemand die Sicht des Eigentümers der Grunddienstbarkeit versperrt, oder erlaubt dem Eigentümer, die versperrende Vegetation auf dem Land eines anderen zu schneiden.
• Zufahrtsdienstbarkeit, auch bekannt als Grunddienstbarkeit. Manche Grundstücke grenzen nicht an eine Straße, so dass für die Zufahrt eine Dienstbarkeit durch ein anderes Grundstück gewährt werden muss. Manchmal haben benachbarte Grundstücke "gemeinsame" Zufahrten, die beide Grundstückseigentümer nutzen, um zu den Garagen im Hinterhof zu gelangen. Die Häuser stehen so dicht beieinander, dass es nur eine einzige Zufahrt zu beiden Hinterhöfen geben kann. Das Gleiche kann auch bei Gehwegen zum Hinterhof der Fall sein: Die Häuser stehen so dicht beieinander, dass es nur einen einzigen Gehweg zwischen den Häusern gibt und dieser gemeinsam genutzt wird. Selbst wenn der Gehweg breit genug ist, kann eine Grunddienstbarkeit bestehen, die den Zugang zum Dach und zu anderen Teilen des Hauses nahe einer Grundstücksgrenze ermöglicht. Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollte eine solche Dienstbarkeit in jeder Grundstücksurkunde eingetragen werden.
• Zugang zum Strand. Einige Gerichtsbarkeiten gestatten den Anwohnern den Zugang zu einem öffentlichen See oder Strand über ein angrenzendes Privatgrundstück. Ebenso kann es eine private Grunddienstbarkeit geben, die es erlaubt, einen privaten See zu überqueren, um ein abgelegenes Privatgrundstück zu erreichen, oder eine Grunddienstbarkeit, die es erlaubt, ein Privatgrundstück bei Flut zu überqueren, um zu Fuß ein abgelegenes Strandgrundstück zu erreichen.
• Sackgassendienstbarkeit. Legt einen Weg für Fußgänger in einer Sackgasse fest, um den nächsten öffentlichen Weg zu erreichen. Diese können in den Vereinbarungen einer Hausbesitzervereinigung, in den Anmerkungen eines Aufteilungsplans oder direkt in den Urkunden der betroffenen Grundstücke enthalten sein.
• Grunddienstbarkeit für Erholungszwecke. Einige US-Bundesstaaten bieten größeren Grundstückseigentümern steuerliche Anreize, wenn sie der Öffentlichkeit die Erlaubnis erteilen, ihr unbebautes Land für Erholungszwecke zu nutzen (ohne motorisierte Fahrzeuge). Wenn der Grundstückseigentümer das Land mit Schildern versieht (z. B. "Betreten verboten") oder die Öffentlichkeit an der Nutzung der Grunddienstbarkeit hindert, wird die Steuervergünstigung widerrufen und es kann eine Strafe verhängt werden. Die Erholungsdienstbarkeit umfasst auch Dienstbarkeiten für Reiten, Angeln, Jagen, Wandern, Fallenstellen, Radfahren (z. B. Indiana's Calumet Trail) und andere derartige Nutzungen.
• Erhaltungsdienstbarkeit. Räumt einer Treuhandgesellschaft das Recht ein, die Bebauung zu beschränken, um die Umwelt zu schützen.
• Grunddienstbarkeit für den Denkmalschutz. Ähnlich wie die Grunddienstbarkeit zum Schutz der Umwelt, gewährt sie in der Regel einer Denkmalschutzorganisation Rechte zur Durchsetzung von Beschränkungen bei der Veränderung des Äußeren oder Inneren eines historischen Gebäudes.
• Grunddienstbarkeit für seitliche und darunter liegende Unterstützung. Verbietet einem angrenzenden Grundstückseigentümer, auf seinem Grundstück zu tief zu graben oder seinem Nachbarn auf irgendeine Weise die vertikale oder horizontale Unterstützung für dessen Strukturen, z. B. Gebäude, Zäune usw., zu entziehen.
• Grunddienstbarkeit für Kommunikation. Diese Grunddienstbarkeit kann für drahtlose Kommunikationstürme, Kabelleitungen und andere Kommunikationsdienste genutzt werden. Es handelt sich um eine private Grunddienstbarkeit, und die vom Grundstückseigentümer eingeräumten Rechte sind für die spezifische Nutzung der Kommunikation bestimmt.
• Zufahrts-/Abfahrtsdienstbarkeit. Diese Dienstbarkeit kann für das Betreten und Verlassen eines Grundstücks durch oder über das Dienstbarkeitsgebiet genutzt werden. Sie kann z. B. für die Einfahrt einer Person verwendet werden, die über das Grundstück einer anderen Person führt. ⓘ

Unbefugtes Betreten einer Grunddienstbarkeit

Die Blockierung des Zugangs zu einer Person, die eine Grunddienstbarkeit hat, ist ein unbefugtes Betreten der Grunddienstbarkeit und begründet einen zivilrechtlichen Klagegrund. Das Aufstellen eines Zauns über einen seit langem genutzten öffentlichen Weg durch ein Privatgrundstück kann beispielsweise eine unbefugte Benutzung darstellen, und ein Gericht kann die Beseitigung des Hindernisses anordnen. Das Abstellen der Wasserversorgung für einen flussabwärts gelegenen Nachbarn kann ebenfalls eine unbefugte Nutzung der Wasserdienstbarkeit des Nachbarn darstellen. ⓘ

Offenes und andauerndes unbefugtes Betreten einer Grunddienstbarkeit kann zum Erlöschen einer Grunddienstbarkeit durch Verjährung (siehe oben) führen, wenn über einen längeren Zeitraum keine Maßnahmen zur Beseitigung der Beschränkung ergriffen werden. ⓘ

Torrens-Titel-Eintragung

Im Rahmen des Torrens-Titel-Systems für die Eintragung von Grundbesitz werden Grunddienstbarkeiten auf den im zentralen Grundbuch oder Kataster geführten Titeln eingetragen, und jede nicht eingetragene Grunddienstbarkeit wird nicht anerkannt. Eine verjährte oder stillschweigende Dienstbarkeit kann nicht geltend gemacht werden, es sei denn, sie wurde vor der Unterstellung des Grundstücks unter das Torrens-System begründet oder es besteht eine Ausnahme von der Unverjährbarkeit. ⓘ

Häufigste Anwendung

In der Praxis wird die Grunddienstbarkeit vor allem zur individuellen Gestaltung der Rechtsbeziehungen von Nachbarn eingesetzt, um durch Wege-, Überfahrts- oder Leitungsrechte (für Wasser, Abwasser, elektrischen Strom usw.) die Nutzbarkeit insbesondere eines Hinterliegergrundstücks zu regeln. Eine bloße vertragliche Vereinbarung der Parteien ist hier in der Regel nicht ausreichend, weil der Berechtigte sie nicht dem Erwerber des belasteten Grundstücks entgegenhalten könnte. ⓘ

Im Gegenzug zur Belastung, die der Nachbar dulden muss, kann dieser verlangen, dass der Nutznießer ihn entsprechend entschädigt, sich beispielsweise an den Unterhaltskosten der Zufahrt beteiligt und ihm eine Nutzungsentschädigung bezahlt. In einem Vertrag vereinbaren dazu beide Seiten, welche Rechte dem Hinterlieger zustehen sollen und wie viel er dafür bezahlen muss. Die Höhe der Kosten richtet sich in der Praxis nach der Häufigkeit der Nutzung, also danach, ob das Wegerecht nur privat genutzt wird, ob der Nutznießer dort seinen beruflichen Tätigkeiten nachgeht, zum Beispiel in einer Arztpraxis oder Steuerkanzlei oder ob es sich z. B. nur um ein selten genutztes Ferienhaus, eine Jagdhütte oder dergleichen handelt. ⓘ

Schonende Ausübung (§ 1020 BGB)

Das Recht ist stets nur so auszuüben, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks und das Grundstück nicht über das Vereinbarte hinaus beeinträchtigt werden. Die Interessen des Eigentümers sind zu wahren, nur das unbedingt Notwendige ist gestattet. Schäden, die durch die Ausübung entstehen, sind zu beseitigen. ⓘ

Bsp.: Das Befahren eines Weges ist nur gestattet, wenn es dem herrschenden Grundstück auch nützt. „Sinnloses“ überfahren wäre nicht statthaft. Ist in einer Wasserleitung ein Schaden und wird dadurch ein Grundstücksteil vernässt, ist das Leck abzudichten und die Vernässung zu beseitigen. Unterhaltungsmaßnahmen sind zügig, sicher und nachhaltig durchzuführen. ⓘ

Unterhaltungspflichten (§ 1020 und 1021 BGB)

Von Gesetzes wegen (§ 1020 Satz 2 BGB) ist der Berechtigte zur Unterhaltung einer Anlage verpflichtet, wenn er für die Ausübung der Dienstbarkeit eine Anlage hält bzw. benötigt. Allein der Berechtigte hat Sorge zu tragen, dass die Benutzbarkeit der Anlage gewährleistet bleibt. Bei beiderseitiger Benutzung (Mitbenutzungsrecht) besteht die Unterhaltsverpflichtung der Parteien im Verhältnis zueinander nach dem Umfang und der Intensität der beiderseitigen Nutzung der Anlage. Die Verpflichtung untereinander richtet sich nach § 748 BGB, im Zweifel zur Hälfte gem. § 742 BGB. Ob der Berechtigte eine Anlage hält, richtet sich nach der tatsächlichen und/oder notwendigen Nutzung, nicht nach dem Inhalt der Dienstbarkeit (BGH vom 17. Dezember 2010 Az.: V ZR 125/10 und vom 17. Februar 2006 Az.: V ZR 49/05). ⓘ

Mitbenutzungsrecht

Die Mitbenutzung von Anlagen durch den Grundstückseigentümer ohne explizite Regelung in der Bewilligungsgrundlage kann nur bejaht werden, wenn der Dienstbarkeitsberechtigte dadurch nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Grundsätzlich gehören Anlagen als wesentlicher Bestandteil (§ 94 BGB) zum Grundstück. Sobald die Mitbenutzung eintritt, ist eine Gemeinschaft im Sinne der §§ 741 ff BGB vorhanden. ⓘ

Bsp.: Der Grundstücksteil mit einem Geh- und Fahrrecht kann vom Grundstückseigentümer ebenfalls befahren werden. Hingegen würde das Parken den Berechtigten behindern. Die Mitbenutzung einer Abwasserleitung kann nur bei entsprechender Dimensionierung erfolgen. ⓘ

Verlegung der Grunddienstbarkeit (§ 1023 BGB)

Der Grundstückseigentümer kann die Verlegung der Dienstbarkeit auf eigene Kosten durchsetzen, wenn die andere Stelle ebenso geeignet ist. ⓘ

Erlöschen einer Grunddienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit erlischt unter anderem, wenn:

• sie befristet ist
• eine auflösende Bedingung eintritt
• die Löschung bewilligt wurde
• die Dienstbarkeit nicht mehr ausgeübt werden kann und die Verjährung eingetreten ist (§ 1028 BGB)
• das Recht in einer Zwangsversteigerung wegfällt
• die Vorteile für das herrschende Grundstück weggefallen sind und auch nicht wieder eintreten können ⓘ