Mietkauf
Mietkauf, auch Mietkauf oder Mietkauf genannt, ist eine Art rechtlich dokumentiertes Geschäft, bei dem Sachgüter wie Möbel, Unterhaltungselektronik, Kraftfahrzeuge, Haushaltsgeräte, Immobilien und Verlobungsringe gegen eine wöchentliche oder monatliche Zahlung geleast werden, mit der Option, den Gegenstand zu einem bestimmten Zeitpunkt während der Vertragslaufzeit zu kaufen. ⓘ
Ein Mietkauf unterscheidet sich von einem herkömmlichen Mietvertrag dadurch, dass der Mieter das geleaste Objekt jederzeit während der Vertragslaufzeit kaufen kann (bei einem herkömmlichen Mietvertrag hat der Mieter dieses Recht nicht), und von einem Mietkauf/Ratenplan dadurch, dass der Mieter den Vertrag durch einfache Rückgabe des Objekts beenden kann (bei einem Mietkauf hat der Käufer, wenn überhaupt, nur eine begrenzte Frist, um den Vertrag zu kündigen). ⓘ
Die Verwendung von Rent-to-Own-Transaktionen begann im Vereinigten Königreich und in Europa und tauchte in den 1950er und 1960er Jahren erstmals in den Vereinigten Staaten auf. Der Begriff "rent-to-own" wird am häufigsten mit Konsumgütergeschäften in Verbindung gebracht, wird aber auch manchmal im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften verwendet. ⓘ
Möbel, Elektronik und Haushaltsgeräte
Geschichte
Das Konzept der Mietkaufgeschäfte entstand zunächst im Vereinigten Königreich und in kontinentaleuropäischen Ländern im Rahmen des Mietkaufmodells. Eines der ersten Rent-to-Own-Einzelhandelsgeschäfte im Vereinigten Königreich war Lotus Radio, das 1933 mit dem Verleih von Radios begann. In den Vereinigten Staaten entwickelte sich die Praxis der einzelhandelsbasierten Rent-to-Own-Geschäfte in den 1950er und 1960er Jahren. Zu den Persönlichkeiten, die als Schlüsselfiguren in der Geschichte des Rent-to-Own-Geschäfts und seiner Anwendung als Geschäftsmodell genannt werden, gehören Charles Loudermilk Sr., der 1955 mit der Vermietung von überschüssigen Stühlen der Armee begann und später Aaron Rents gründete, und J. Ernest Talley, der 1963 Mr. T's Rental in Wichita, Kansas, gründete und später an der Gründung von Rent-A-Center beteiligt war. ⓘ
Als Reaktion auf den wachsenden Wunsch, Informationen auszutauschen, einheitliche Praktiken und Verfahren zu entwickeln und ein positives öffentliches Image innerhalb der wachsenden Rent-to-Own-Branche in den Vereinigten Staaten zu pflegen, gründeten die Rent-to-Own-Händler 1980 einen Handelsverband, die Association of Progressive Rental Organizations (APRO). APRO begann mit etwa 40 Mitgliedsunternehmen und wählte einen Vorstand von zunächst 16 Mitgliedern. Heute hat der Verband etwa 350 Mitgliedsunternehmen, die rund 10.400 Geschäfte in allen 50 Bundesstaaten, Mexiko und Kanada vertreten. Zu jedem beliebigen Zeitpunkt im Jahr werden 4,8 Millionen Kunden bedient. ⓘ
Struktur der Transaktion
Rent-to-Own-Verträge basieren auf einer wöchentlichen oder monatlichen Mietdauer. Bei dieser Art von Geschäften kann der Verbraucher (Mieter) am Ende jeder Woche oder jedes Monats wählen, ob er den Mietvertrag durch Zahlung von Verlängerungsgebühren auf wöchentlicher oder monatlicher Basis verlängern will oder ob er den Vertrag ohne weitere Verpflichtungen durch Rückgabe der Sachgüter beenden will. Auch wenn der Verbraucher nicht dazu verpflichtet ist, kann er sich dafür entscheiden, die Zahlungen für die Ware für einen bestimmten Zeitraum fortzusetzen, so dass er dann Eigentümer der Ware wird. In der Regel ist eine alternative Kaufoption vorgesehen, die es dem Verbraucher ermöglicht, den Restsaldo des Vertrags zu einem beliebigen Zeitpunkt zu tilgen, um dauerhaftes Eigentum zu erwerben. ⓘ
Laut einer im Jahr 2000 von der Federal Trade Commission (FTC) durchgeführten Umfrage über die Mietkaufbranche in den Vereinigten Staaten gaben die Verbraucher an, dass sie sich aus einer Reihe von Gründen für Mietkaufgeschäfte entscheiden, darunter: "das Fehlen einer Kreditprüfung", "die Möglichkeit, Waren zu erwerben, die sie sonst nicht bekommen könnten" und "die Bequemlichkeit und Flexibilität der Transaktion". Der in der Umfrage am häufigsten genannte Grund für Unzufriedenheit waren hohe Preise. Darüber hinaus berichteten einige Umfrageteilnehmer über schlechte Behandlung durch die Mitarbeiter im Zusammenhang mit verspäteten Mietzahlungen, Problemen mit Reparaturdiensten und versteckten oder zusätzlichen Kosten. ⓘ
Die Kosten, die den Verbrauchern bei Mietkaufgeschäften entstehen, sind seit langem Gegenstand von Diskussionen und Meinungsverschiedenheiten. In der Vergangenheit haben Verbraucherschützer, einige Generalstaatsanwälte der US-Bundesstaaten und einige Wissenschaftler ihre Besorgnis darüber geäußert, dass Verbraucher, die Mietkaufverträge abschließen, sich der potenziell hohen langfristigen Kosten des Mietkaufs im Vergleich zu herkömmlichen Ratenzahlungs- oder Abzahlungsplänen nicht bewusst sind. Häufig wird neben den meisten Kritikpunkten auch die Frage gestellt, ob die Preise, die für derartige Dienstleistungen gezahlt werden, für Personen mit geringem Einkommen, die sich zusätzliche finanzielle Aufwendungen am wenigsten leisten können, angemessen sind. Gleichzeitig haben andere akademische Forscher und Vertreter von Industrieverbänden behauptet, dass Mietkaufgeschäfte nicht mit traditionellen Methoden des Kaufs oder der Finanzierung von Konsumgütern vergleichbar sind, da sie Dienstleistungen wie Lieferung, Montage, Service und Reparatur beinhalten, die alle in den höheren Schätzwert und den entsprechenden Preis einberechnet werden. Die Befürworter der Einzigartigkeit von Mietkaufgeschäften weisen auch häufig darauf hin, dass es sich nicht um Kaufverpflichtungen handelt, da der Vertrag vom Mieter jederzeit durch Rückgabe des Objekts beendet werden kann. ⓘ
Pacht gegenüber Verkauf
Die rechtliche Kontroverse im Zusammenhang mit Rent-to-Own-Transaktionen konzentrierte sich in erster Linie auf die Frage, ob die Transaktion als Leasing oder als Kreditverkauf behandelt werden sollte. Die Branche vertritt die Auffassung, dass es sich um ein Leasinggeschäft handelt, während Verbraucherschutzgruppen dafür plädieren, das Geschäft als Kreditverkauf zu behandeln. Seit 2011 haben siebenundvierzig US-Bundesstaaten, Guam, Puerto Rico und der District of Columbia Gesetze verabschiedet, die das Geschäft als Leasinggeschäft einstufen. Von den fünf Obersten Gerichten der US-Bundesstaaten, die sich mit dieser Frage befasst haben, kamen drei (Massachusetts, Arkansas und Maine) zu dem Schluss, dass es sich um ein Leasinggeschäft handelt. New Jersey und Minnesota kamen zu dem Schluss, dass es sich um einen Kreditverkauf auf der Grundlage der Kreditgesetze dieser Bundesstaaten handelte. Ein Bundesbezirksgericht in Wisconsin kam ebenfalls zu dem Schluss, dass es sich bei der Transaktion um einen Kreditverkauf nach dem Recht des Bundesstaates Wisconsin handelt. ⓘ
Seit 2011 gibt es in den USA kein Bundesgesetz zum Verbraucherschutz, das sich speziell mit Mietkaufgeschäften befasst, aber durch Rechtsstreitigkeiten wurde versucht, Mietkaufverträge unter die Definition des "Kreditverkaufs" im Truth in Lending Act zu bringen. Bis zum Jahr 2011 haben die Gerichte jedoch noch keine Entscheidung zugunsten einer solchen Änderung auf Bundesebene getroffen. Im Jahr 2006 bezeichnete das US-Verteidigungsministerium Mietkaufverträge als räuberische Kreditvergabepraktiken und definierte sie als "unfaire oder missbräuchliche Kredit- oder Kreditverkaufstransaktionen oder Inkassopraktiken", zusammen mit Zahltagskrediten, Titeldarlehen, Vorauszahlungskrediten und anderen ähnlichen Praktiken. Im Jahr 2007 äußerte das United States Government Accountability Office Bedenken hinsichtlich der Methodik und Struktur dieser Untersuchung. Später im selben Jahr kam das Verteidigungsministerium zu dem Schluss, dass Rent-to-Own keine Form des Kredits ist, und schloss es von seiner Verordnung über räuberische Kreditpraktiken aus. ⓘ
Inkassopraktiken
Verbraucherschützer und Kläger, die in Gerichtsverfahren aussagen, haben gelegentlich behauptet, dass Rent-to-Own-Läden routinemäßig Waren zurücknehmen, wenn ein Verbraucher kurz davor steht, das Eigentum zu erwerben. In einer FTC-Umfrage aus dem Jahr 2000 berichteten Personen, die an Mietkaufgeschäften beteiligt waren, über eine "geringe Häufigkeit von späten Rücknahmen", was nach Ansicht der FTC auf die in den meisten Bundesstaaten vorgeschriebenen Wiedereinsetzungsrechte zurückzuführen sein könnte, da diese Rechte es den Verbrauchern ermöglichen, diese Art von Verträgen nach einer Rücknahme wieder in Kraft zu setzen. ⓘ
Immobilien
Während Rent-to-Own-Transaktionen meist für den Kauf von Konsumgütern in einem Einzelhandelsgeschäft durchgeführt werden, beschreibt dieser Begriff auch einen speziellen Immobilienvertrag. Die Mietkaufoption wird in der Regel häufiger in Zeiten des Abschwungs auf dem Wohnungsmarkt genutzt, wie z. B. in der Finanzkrise Ende der 2000er Jahre (Jahrzehnt). Da der jüngste Abschwung auf dem Immobilienmarkt von einer strengen behördlichen Kontrolle der Kreditvergabepraktiken und der Verbraucherkreditagenturen begleitet wurde, ist es für Subprime-Kreditnehmer schwieriger geworden, einen Kredit zu erhalten. Einige sind der Meinung, dass die Vermietung von Wohnimmobilien zur neuen Normalität werden könnte, wohingegen Befürworter von Mietkaufverträgen für Immobilien das Gegenteil behaupten. ⓘ
Unvollkommene Kreditwürdigkeit
Mieter/Käufer mit unzureichenden Kreditwürdigkeitswerten werden in der Regel von Mietkaufimmobilien angezogen, da die Mietbedingungen es ihnen ermöglichen, in der Wohnung zu wohnen, während sie die notwendigen Schritte unternehmen, um ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern und eine Hypothek zu erhalten. Bei den meisten Mietkaufverträgen können sie sich bei Vertragsunterzeichnung auf einen marktüblichen Zinssatz festlegen. Für Menschen mit schlechter Bonität ist der Leasingzeitraum eine wichtige Gelegenheit, ihr Finanzprofil zu verbessern, um einen Kredit zu erhalten. Eine häufige Beschwerde von Mietern/Käufern bei Mietkaufverträgen besteht jedoch darin, dass sie nicht in der Lage sind, rechtzeitig einen Kredit für den Kauf der Immobilie zu erhalten, sei es aufgrund einer unzureichenden Anzahlung oder eines unzureichenden Kredits, so dass sie gezwungen sind, den Vertrag umzustrukturieren oder zu kündigen. ⓘ
Struktur der Transaktion
Bei einer Mietkauftransaktion wohnt der Mieter in der Immobilie und zahlt innerhalb eines bestimmten Zeitraums, in der Regel ein bis drei Jahre, für den Kauf der Immobilie zu einem festen Preis. Als Teil des Vertrags kann der Mieter verpflichtet werden, eine nicht rückzahlbare Kaution zu hinterlegen, die oft als Teil einer Anzahlung am Ende der Mietdauer geleistet wird. Zusätzlich zur Monatsmiete wird während der Laufzeit des Mietvertrags häufig ein zusätzlicher Betrag, ein so genanntes Mietguthaben, auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Dieser Betrag wird zur Kaution hinzugerechnet und am Ende des Mietverhältnisses als Teil der Anzahlung verwendet. Dadurch liegt die Miete über dem marktüblichen Satz, aber es werden Ersparnisse für den Kauf gebildet, falls die Kaufoption wahrgenommen wird. Am Ende der Mietzeit erhält der Mieter ein Vorkaufsrecht, um die Immobilie zum vereinbarten Preis zu erwerben, oder er kann die Immobilie verlassen und die Kaution verfallen lassen. Ist der Mieter nicht in der Lage oder nicht willens, die Kaufoption auszuüben, steht es dem Eigentümer frei, die Immobilie an einen anderen Käufer zu vermieten oder zu verkaufen oder den Vertrag umzustrukturieren. ⓘ
Betrug
Da es sich bei Mietkaufverträgen um flexible Dokumente mit offenem Ausgang handelt, können Betrüger unvorbereitete Mieter ausnutzen. ⓘ
Deutschland
Nach deutschem Recht erfolgt der spätere Kauf zu einem vorher bestimmten Preis unter vollständiger oder teilweiser Anrechnung der bis dahin gezahlten Mieten. Vor der Erklärung findet auf den Vertrag das Mietrecht Anwendung, danach handelt es sich um einen Kaufvertrag, auf den Kaufrecht angewandt wird. Allerdings sind hier von Fall zu Fall die Konditionen der einzelnen Anbieter zu prüfen. Sie unterscheiden sich teilweise erheblich. Häufig wird gar kein Optionsrecht vereinbart, sondern von Anfang an der Eigentumsübergang mit Zahlung der Schlussrate vereinbart, ohne dass es einer Ausübungserklärung bedarf. ⓘ
In der Regel ist der Mietpreis überhöht. Der Grund dafür liegt einerseits darin, den Mieter zum Kauf zu veranlassen. Andererseits ist aber auch mit dem Gebrauch der Sache, sofern es sich um eine neue Sache handelt, ein starker Wertverlust verbunden. Für den Käufer liegt der Anreiz zum Abschluss eines Mietkaufs in der leichteren Finanzierbarkeit gegenüber dem Sofortkauf. ⓘ
Mietkauf ist aus steuerlicher Sicht nicht unbedingt gleichbedeutend mit Leasing. Bei einem Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum sofort auf den Käufer über. Das macht eine Aktivierung im Anlagevermögen notwendig. Das juristische Eigentum geht in der Regel nach der Zahlung der letzten Rate an den Käufer über. ⓘ
Somit ist der Mietkauf eher mit einer Ratenzahlung vergleichbar als mit einem klassischen Leasingvertrag. ⓘ
Im Fall der Insolvenz des Verkäufers hängt die Behandlung davon ab, ob ein Eigentumsvorbehalt vereinbart wurde. Nach § 107 der Insolvenzordnung (InsO) kann der Vorbehaltskäufer die Erfüllung des Vertrages auch im Fall der Insolvenz verlangen. Dafür ist jedoch erforderlich, dass der Eigentumsübergang bei Übergabe des Mietkaufgegenstandes bereits feststeht. ⓘ
Mietkauf wird seit einigen Jahren öfter für betrügerische Schneeballsysteme im Kfz-Handel eingesetzt. Käufern werden Fahrzeuge mit ungewöhnlichen Nachlässen von über 30 % eingeräumt, wenn sie dafür eine hohe Vorauszahlung leisten. Der Verkäufer kann mit den eingehenden Anzahlungen die zuerst ausgelieferten Fahrzeuge leicht finanzieren oder selbst leasen, obwohl er einen höheren Einkaufspreis hatte. Durch den Mietkauf hat der Verkäufer einen geeigneten Vorwand, den Kfz-Brief zunächst nicht vorlegen oder herausgeben zu müssen, so dass sich der Käufer für einige Zeit in Sicherheit wähnt. Das System funktioniert, solange ausreichend Wachstum vorhanden ist, kollabiert jedoch typischerweise nach wenigen Jahren, da dem Verkäufer entweder die Liquidität ausgeht oder er sich mit den Anzahlungen absetzt. ⓘ
Auch im Immobilienbereich treten Anbieter mit Mietkauf-Modellen auf, die von Branchenvertretern als Schneeballsysteme eingeordnet werden. So musste die Geno Wohnbaugenossenschaft, nach eigenen Angaben größter Mietkauf-Anbieter in Deutschland, im Jahr 2018 Insolvenz anmelden, das Geschäftsmodell wird von Branchenvertretern als Schneeballsystem eingeordnet. Mehrere ehemalige Vorstände stehen wegen des Vorwurfs des Betrugs und der Insolvenzverschleppung vor Gericht; insgesamt sind 10.000 Anleger betroffen und es steht ein Schaden von bis zu 30 Mio. € im Raum. ⓘ
Österreich
Anders als in Deutschland handelt es sich beim österreichischen gesetzlichen Mietkaufmodell nur um eine Option auf schließlichen Kauf. Das normale, während aufrechter Miete eingehobene Entgelt wird beim allfälligen Kauf nicht auf den Kaufpreis angerechnet, und der Kaufpreis braucht vom Vermieter bei Vertragsabschluss nicht genannt zu werden. Der Mieter kann daher den letztlich zu zahlenden Betrag kaum vorhersehen, denn dieser wird auf Grund eines Sachverständigengutachtens nach Verkehrswert oder Herstellungskosten unter Berücksichtigung von Abschreibung und Wertsicherung ermittelt. Mietkauf in Österreich unterscheidet sich also grundsätzlich vom Leasing, bei dem mit den Leasingraten schon ein Teil des Kaufpreises bezahlt worden ist und nur mehr der Restwert offenbleibt. ⓘ